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資産形成と住宅問題
人生の中で多くに人が悩まれる問題が持ち家か賃貸かがあります。家族が増えて賃貸から持ち家になる人も多いと思います。子供の教育を考えて地方の自然が豊かな場所に住み人も多いです。自分達のライフイベントで大きなイベントの一つが『住宅』です。
結論は実はない
住宅を購入する方が得か、賃貸が得かは実はわかりません。理由は長期間に渡って支払うことと老後の人生まで考える必要があります。その人の生き方に大きく関係しています。ですから10人10色です。
ポイントは
①購入する不動産（建売か注文か）
②土地の価値（駅近か、遠いか）
③金利（変動か固定か）
④税金について
⑤控除
⑥設備
６つになります。
①家は建売か注文か
それぞれメリットデメリットがあります。建売の良いところは、価格が注文よりも安くなります。同じような間取りで建設する事と大量に発注するのでコストが安くなります。販売会社が基本的に地元の不動産会社や建売を専門とする住宅メーカーが多いですが、最近はハウスメーカーも増えています。注文住宅はハウスメーカーで建てるか不動産会社や建築会社もあります。ハウスメーカーは資本が大きいため、住宅展示場でモデルハウスを作り多くのスタッフがいます。そのため、価格は高くなっています。部材は、建売よりも高いものを使います。メーカーによっては建売ではできない建築方法のメーカーもあります。木造住宅は定期的にメンテナンスが必要になります。躯体に外壁材を貼っているなら10年から20年で貼り直しや塗り直しが必要になります。購入するメーカーによってはかなり予算が変わります。建売なら土地込みで2,000万円代からです。注文は建物が2,000万円になります。土地代は別です。
②建てる土地
建売も注文も実は建てる場所がその資産価値が大きく変わります。駅から近ければ土地の価値は下がりにくいです。日本の場合は、地震や台風など災害が多くあります。建てる場所はよく考える必要があります。建ててはいけない場所はあるかはわかりませんが、何か起きた時に修復ができる場所か立て方が必要になります。2011年3月の東日本大震災で液状化現象になっている場所は、今でもそのままの場所もあります。その多くは埋立地です。調べるとわかりますが、修復するのにお金がかかります。賃貸なら他の住宅に引っ越せば良いだけです。実は、この建てる場所は非常に大事です。窪地になっていないか。貯水池があるかなど。もう一つは神社や仏閣がある場所の土地は比較的安定しています。
③家を購入するなら借入が必要
多くの人は銀行から借り入れします。金利を決める必要があります。借入する銀行を選べるか購入する会社がお勧めする金融機関です。金利は0.1％違うだけで支払い総金額は変わります。比較をする必要があります。仮に3,000万円を借りで35年返済で0.5％と0.6％で支払い金額の違いを見てみましょう。
3000万円で金利0.5％35年で元利均等払い総額32,707,560（月額77,875円）
3000万円で金利0.6％35年で元利均等払い総額33,267,429（月額79,208円）
差額は559,869円になります。月に1,333円の差額です。この小さな金額が資産形成には大事になります。変動か固定かは、日銀の金利政策が大事になります。今の所10年以上短期金利は変わっていません。しばらく変わることはありませんが数年後には変わる可能性はあります。借入は少なくする方が返済の負担は軽くなります。完済年齢がいつになるかもチェックします。70歳までなっているならどこかで修正が必要になります。退職金でまとめて返済するなど計画をする必要があります。
④税金について
住宅を購入すると多くの税金がかかります。毎年かかるのは固定資産税と都市計画税です。これは、賃貸ではかかりません。購入時に印紙税、登録免許税、消費税（土地以外）です。購入後に不動産取得税があります。多くの税金がかかります。税金や引越し費用などの諸経費が200万円ほどかかることもありますので頭に入れておきます。
⑤控除について
住宅ローン控除です。これは購入時によって制度が変わります。控除があるから住宅を購入するのはやめましょう。控除された金額はそのまま資産形成ができるとベストになります。現行の住宅ローン控除は以下のようになります。（国土交通省より引用）
ポイントは省エネ住宅の認証が必要になります。残高3000万円なら0.7％を所得税から控除されます。最大210,000円です。これがサラリーマンなら年末調整で控除されます。普段の年末調整は手取りが減る場合が多いですが、住宅ローン控除がある時は支払額が増える場合が多いです。
⑥設備
住宅で使う設備の多くは水回りとエアコン（暖房）、照明器具などです。水回りはキッチンと浴槽です。エアコンも照明器具も全て消耗品です。10年から15年の間に故障していきます。その時に買い替えや修理が必要になります。ただ、使う頻度が少ないと故障しにくいです。もう一つ設備で大事なものが太陽光発電です。もし、余裕があれば検討しても良いと思います。設備は後から追加できるものもありますが、工事が大変なものもあります。一つは床暖房です。2階リビングならあっても良いと思います。
まとめ
このように持ち家の場合の注意点ですが、これが賃貸になるとほとんどなくなります。検討するのは間取りと場所です。あとは家賃です。賃貸の問題は老後の住む場所をある時期に考える必要があります。これはライフイベントで大きなポイントになります。自分達の『終の住処』をどうするか人生の中で大事なテーマです。安心して暮らすにはある程度お金が必要になります。そのベースに住宅は大きな役割を果たします。購入した住宅をリフォームして賃貸にすることも可能です。家賃収入があれば生活に安定感が出てきます。返済が終わっていれば売却も視野に入ります。購入した時から不動産価格の多くは下がります。そのことも理解する必要があります。ですから返済計画は余裕があった方が良いです。今から老後のことを考えられない人はある時期に考えるように準備をしていきましょう。それでは、また明日。
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