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法律と管理組合
マンションを購入している人は、ご存知ですがマンションの中に管理組合という組織が必ず存在します。町内会の様な組織ですが色合いは少し違います。それは、マンションは住民の共有財産である事です。住んでいる部屋は専住部分で購入者もしくは所有者が使う事が出来ます。ベランダは、共有部分になっていますが、基本的には部屋の所有者や使用者が使います。災害などが起きた時にベランダを使って避難をする事ができる様にしている為です。
様々な事を決める為に
管理組合は、そのマンションの運営をする為に法律で多くの事が決めらめています。勝手に管理組合が変える事が出来ない要件がいくつかあります。その代表例が建て替えです。
マンションの建て替え
住んでいるマンションを建て替えする時は、基本的に住民の4/5の賛成が必要になります。この要件でも大変ですが、建て替え計画自体も難しい問題があります。多くの場合、住んでいるマンションを壊して建て替えをしますが、同じ様なマンションを建て変えすると今は費用が増えている為、所有者の負担が増えていきます。
購入時には知らない事
マンションを購入する人の多くは、人生最大の買い物をしたと思います。購入し、数ヶ月経つと多くのことがわかります。それは、そのマンションの住民の所得水準です。価格帯が高いマンションは所得が高い人が集まる傾向があります。価格帯が低いとそのマンションを購入できる人が集まって行きます。所得が高い人が多い場合は、建て替えはスムーズにいく可能性がありますが、自分がその時に対応ができるかがポイントになります。実際は、中古で購入するとこのような問題に合います。そして、所得が高い人が多くはないので、揉める可能性が高くなります。ですから資金的に余裕があれば、年齢を見ながら次の踏む場所を探すことは大事になります。
建て替えの法律が変わる可能性
マンションの建て替えの法律が2025年に変わる可能性があります。その理由は、建て替えが非常に難しい事ですが、期限が迫っているため早く対応をする必要があります。
マンション建て替え、隣接地の活用後押し 国交省 所有者に区分所有権 売却収入でコスト抑制
2025/01/20 日本経済新聞 朝刊 1ページ 1077文字 PDF有 書誌情報
国土交通省はマンションを建て替える際に、隣接する民家や駐車場などに用地を広げて建物を大きくできる取り組みを後押しする。隣接地の所有者に建て替え後のマンションの区分所有権を付与できるよう法改正する。人口減に直面するなか、新規開発に頼る手法ではなく、既存の都市機能を刷新する住宅政策を進める。
近年は築年数が重なった建物が増えたほか、シニア層の住民が多いというマンションの「高齢化」（総合・経済面きょうのことば）が課題となっている。建て替えを進めようとしても資材価格や人件費の高騰などで費用負担が増大し、住民間での合意形成が難しくなっている。
容積率の上限いっぱいまで使って建てたマンションが増加していることも、調整が難航する要因となっている。隣接地を活用して建物を大きくし、部屋数を増やせれば、売却収入によって建て替えコストを抑えることができる。国交省は２０２５年の通常国会に関連法案を提出する方針だ。（以下略）2025年1月20日日本経済新聞朝刊より 引用
簡単な説明として、建てた当時よりも今は資材や人件費が高騰しているため同じ建物を建てると総建築費が上がり、居住者の負担が増えて行きます。通常でも建て替え案件は非常に難しいのですが、今は経済的な負担がより大きくなり一層難しくなります。そのため、周辺の土地を取得して建てるマンションの部屋数を増やして、新たな購入者を増やしていく狙いがあります。
このようにマンションの特性を知った上で購入をすることは、良いと思います。賃貸用で中古マンションを購入して貸し出すことも資産形成には良いと思います。可能性は広がっていきます。
自分のライフスタイルのあった住居を探すことで、豊かな人生になっていきます。自分に合った住処を探しましょう。
それでは、また明日。
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